Das Mietgericht Zürich verweigert eine Mietzinsreduktion in Folge einer Covid-19 bedingten behördlichen Schliessung eines Geschäftsbetriebs

Mit Urteil vom 2. August 2021 (MJ210008-L) entschied das Mietgericht Zürich, dass im Falle einer behördlichen Schliessung von Geschäftsbetrieben grundsätzlich keine Mietzinsreduktion geschuldet ist. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Zusammenfassung:

Für die Prüfung der Frage, wer die Folgen und Risiken von Nutzungsbeschränkungen von Geschäftsräumen trägt, welche sich aus behördlichen oder gesetzgeberischen Massnahmen zur Bekämpfung einer Pandemie ergeben, ist zunächst auf den Mietvertrag abzustellen.

Mangels einer expliziten Risikotragungsklausel oder Zusicherung für staatliche Nutzungsbeschränkungen bei Epidemie bzw. Pandemie liegt das Betriebsrisiko bei einem gewöhnlichen Mietvertrag über Geschäftsräume einzig bei der Mieterin. Die Vermieterin hat nur zu gewährleisten, dass die Sache in einem zum vertraglichen bzw. vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und unterhalten wird. Daher kommt eine Vertragskorrektur nach den Regeln über die Teilunmöglichkeit von Verträgen (Art. 119 OR) oder
eine Mietzinsminderung (Art. 259d OR) im Falle einer behördlichen Schliessung von Geschäftsbetrieben grundsätzlich nicht infrage.

Bei zeitlich und sachlich besonders schweren Auswirkungen von behördlichen Massnahmen kommt eine gerichtliche Vertragsanpassung wegen wesentlich veränderter Umstände in Betracht (clausula rebus sic stantibus). Die Voraussetzungen sind aber streng. Eine Anpassung setzt die Würdigung sämtlicher Umstände bei beiden Vertragsparteien voraus. Die Mieterin hat insbesondere darzulegen, wie sich die behördlichen Massnahmen konkret auf ihren Geschäftsbetrieb ausgewirkt haben, welche betrieblichen Gegenmassnahmen sie mit welchem Erfolg ergriffen hat, welche staatliche Hilfen sie in Anspruch genommen hat und warum sie auf mögliche Gegenmassnahmen verzichtet hat.

Im vom Mietgericht Zürich zu beurteilenden Fall gelang der Mieterin der Nachweis nicht, dass die Voraussetzungen für eine gerichtliche Vertragsanpassung erfüllt waren. Sie verweigerte die Einsicht in ihre Geschäftsbücher. Das Mietgericht Zürich urteilte deshalb, dass keine Mietzinsreduktion geschuldet sei.

Den Entscheid des Mietgerichts Zürich vom 2. August 2021 finden Sie hier. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Ansprechpartner bei STAIGER.